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    公募REITs估值回归 长期配置价值凸显

    公募REITs估值回归 长期配置价值凸显

    • 分类:国信观点
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    • 来源:
    • 发布时间:2023-06-16
    • 访问量:0

    【概要描述】

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    国信国际工程咨询集团产业投资研究中心 国信研究院

    张子儒

     

    中国公募REITs的诞生,是不动产金融探索道路上的新里程碑。基础设施公募REITs是盘活存量资产、促进投资发展的重大举措,是投融资体制改革的重大创新。迄今为止,我国基础设施公募REITs市场建设稳步推进,为我国经济金融领域重要问题提供了新的解决思路和契机,意义重大。

    近期,公募REITs二级市场价格波动持续加大,部分项目跌幅较前期有所扩大引发市场普遍关心。据国信国际工程咨询集团(以下简称国信咨询)产业投资研究中心观察,部分投资者止损离场、部分基础设施项目经营业绩不及预期、投资者交易趋同等或是今年REITs价格连续下行的重要因素。产业投资研究中心认为,二级市场的价格下跌是REITs估值的理性回归是对底层资产价值的合理反应,我国公募REITs各板块底层资产基本面的发展趋势依旧向好,部分REITs产品已具备长期配置价值较适合长期持有。

     

    一、REITs的近期市场表现

      自2021年6月7日首批9只公募REITs成立以来,底层基础资产质量和经营模式普遍得到投资者认可,二级市场价格也屡创新高,中证REITs指数在2022年2月达到历史最高1279.76点截至2023年6月12日,已上市的27只公募REITs发行规模合计超过900亿元

      今年以来,公募REITs在二级市场价格下跌明显。中证REITs收盘指6月6触及历史最低853.45点,较年初跌幅达到18.55%27已上市公募REITs中,除今年新上市的2能源基础设施REITs实现上涨,其他25今年以来收益全部为负。

     

    图表1 中证REITs指数走势图

    资料来源:中证指数

     

      截6月6日收盘,全市场REITs产品超半数跌破发行价从资产类型来看,目前仅有仓储物流REITs产品全部高于发行价格,其他五类资产类型均破发,其中7高速公路REITs全部跌破发行价格,最大跌幅30.95%(平安广州广河REIT)。截至6月6日收盘,市场上27公募REITs总市值为823.08亿元人民币,较发行908.94亿元9.45%。其中产权REITs市值为344.47亿元,较发行规模上涨 3.75%;特许经营权REITs市值为478.61亿元,较发行规模下跌17.04%。

     

    图表2 已上市公募REITs市场价格表

    资料来源:WindREITs招募书

     

    二、市场估值理性回归长期配置价值凸显

    价格变动的直接原因是投资者对市场情绪变化的敏锐反应。REITs今年一季度报告业绩不及预期,尤其是部分工业园区REITs租户退租等负面消息,综合引发了部分投资者的恐慌情绪,随后这股情绪蔓延到了二级市场,引领了REITs市场价格的下跌。

    国信国际工程咨询集团产业投资研究中心认为,近期市场价格波动的根本原因是公募REITs价值的回归现阶段我国REITs市场已经逐步从炒作、追优质资产的独特和稀缺性,回归到资产内在价值的考量。当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程,也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。我中心认为,对于二级市场的波动,投资者不应盲目看空。当前公募REITs的整体估值正处于历史低点,是一个更趋理性的位置,也是相对更有利于考虑二级市场投资配置的位置

    REITs收益分两个部分,一是价格收益一是派息收益目前市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益,而派息收益没有明显变动根据招募说明书预测2023年可供分配现金流情况,目前各REITs的派息率仍然在正常范围内,截至2023年6月9日,不动产权类项目现金流分派率位于3.74%7.86%之间,特许经营权类项目现金流分派率位于6.51%11.59%之间。公募REITs适合作为长期的资产配置工具,投资的底层资产是运营相对稳定的优质基础设施项目REITs每年需将超过90%的可分配金额向投资者进行派息,为投资者带来长期较为稳定的投资分红

     

    三、REITs的市场潜力

      自公募REITs试点以来,监管部门及地方政府陆续出台多项政策以鼓励REITs相关市场的发展中国证监会债券部主任周小舟4月25日在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示,做好首批扩募项目发行上市准备工作,推动扩募常态化,支持已上市REITs通过增发份额收购资产,开展并购重组活动。证监会主席易会满6月8日在第十四届陆家嘴论坛(2023)上指出,证监会将研究资本市场差异化的制度安排,健全多层次资本市场体系,加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给,强化大宗商品期货价格影响力,助力打造战略性新兴产业集群,推进产业智能化、绿色化、融合化,引导更多资源集聚到现代化产业体系关键领域。

      资产端方面,对于原始权益人,REITs不仅可以拓展融资渠道、降低负债水平,更能使轻重资产分离、盘活存量资产。在相关政策的指导下,有多家新公募入局REITs市场,今年4月,中金湖北科投光谷REIT、中金山高REIT两单公募REITs正式获批6月8日证监会官网信息显示,工银瑞信基金上报了工银瑞信河北高速集团高速公路REITs,这是河北省首单基础设施公募REITs项目

    资金端方面,6月2日,博时基金、红土创新基金、中金基金、华安基金四家基金公司发布旗下REITs已完成扩募的公告,公告显示,四只REITs产品合计扩募规模超过50亿元。在公募REITs价格下跌背景下,首批扩募项目依然超额完成募集,让短期资金看到了长期资金的态度,一定程度上给予了投资者更多的信心。此外,部分原始权益人、基金管理人等也陆续加码REITs市场6月初,中航基金公告对中航京能光伏REIT增持3000万元,建信基金公告将继续增持建信中关村REIT不高于5000万元。此番原始权益人、基金管理人等低位增持护盘行为,彰显了REITs长期投资价值,提振了市场信心。截至6月12日收盘,中证REITs指数较6月6日上涨2.88%,近5日涨幅中,27只已上市REITs中有24只产品涨幅为正,其中建信中关村产业园REIT涨幅接近6%。

     

    图表3 公募REITs5日市场价格涨幅

      从市场层面来看,由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力,市场前景看好。随着部分基础设施底层资产价值的进一步显现当前市场调整已使REITs产品的长期配置价值凸显,现金分配率及隐含的投资IRR皆达到较高水平,较其他可比金融产品收益率具有一定安全边际随着国家相关政策对REITs市场的鼓励和引导,REITs底层资产的逐步扩大,常态化发行的启动,更多的优质资产将为公众投资开放,未来公募REITs将进入加速发展阶段行而不辍,未来可期

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